DÑA xxxxxxxxx, Procuradora de los Tribunales, en nombre y representación de DÑA. xxxxxxxxx, cuyo poder será designado apud acta cuando la Secretaría del Juzgado lo requiera a tal efecto y bajo la dirección de la letrada en ejercicio DOÑA xxxxxxxxx, Colegiada nº xxxxxxxxx del Iltre. Colegio de Abogados de Barcelona, con despacho abierto en Cornellá de Llobregat, xxxxxxxxx, ante el Juzgado comparezco y como mejor en Derecho proceda, DIGO:
Que mediante el presente escrito vengo a formular DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO en solicitud de resolución del contrato y reclamación de cantidad contra la empresa mercantil IMMOPALBER S.C.P., con C.I.F. nº J-62593728 y con domicilio social en Terrassa, Carretera Montcada, núm. 584, con base en los siguientes,
PRIMERO.- Que mi mandante estaba interesada en la adquisición de una vivienda, para lo cual, a principios del año 2015, se dirigió a la inmobiliaria IMMOPALBER S.C.P.
Tras visitar varios inmuebles, a través de dicha inmobiliaria, se interesó por una vivienda en concreto, sita en Terrassa, calle xxxxxxxxx, el precio de la cual ascendía a la cantidad de xxxxxxxxx euros, entregando en fecha 15 de enero de 2015, la suma de 600 euros en concepto de reserva y, posteriormente, en fecha 23 de enero de 2015, se completó la anterior suma a la cantidad de 12.000 €, mediante la firma de un contrato de arras penitenciales.
Tanto la reserva como el citado contrato de arras contemplaban una cláusula que establecía el condicionamiento de la compraventa y de las arras a la aprobación del préstamo hipotecario que la demandante precisaba necesariamente para la adquisición de la vivienda. Dicho préstamo hipotecario podía ser gestionado y obtenido por la Sra. xxxxxxxxx y, en su defecto, por cualquiera de las entidades bancarias estipuladas por la sociedad IMMOPALBER S.C.P., debiendo ser devuelta íntegramente la cantidad entregada en concepto de arras, en caso de que dicho préstamo no fuera concedido, tal y como se reflejó en el acuerdo octavo del mismo.
Mi representada, hizo hincapié en este extremo, lo cual motivó que quedara reflejado en ambos contratos en condicionamiento de la compraventa a la obtención de la financiación necesaria para la adquisición del inmueble, debido a que llevaba solamente siete meses trabajando como autónoma y sus ingresos no eran estables.
Por lo tanto, mi mandante informó detalladamente de su situación laboral (ingresos), los avales que podía aportar y entregó la documentación para acreditar estos extremos, asegurándole la empresa demandada que con sus condiciones económicas no existía inconveniente alguno para la obtención del préstamo hipotecario.
Que, por este motivo, y ante la certeza de que la inmobiliaria le aseguraba la obtención de la hipoteca, no dudó en firmar el contrato de reserva y, posteriormente, el contrato de arras penitenciales, los cuales se acompañan como DOCUMENTOS NÚM. 1 y 2.
De acuerdo con lo previsto en la Cláusula 3.1 del contrato de arras, en relación a la cantidad de 12.000 euros entregada por mi mandante en concepto de arras en fecha 23 de enero de 2015, se estipuló que quedaría en depósito en las oficinas de IMMOPALBER S.C.P., y que sería entregada a la propiedad el día de la aprobación por parte de la Societat Municipal d´Habitatge de Terrassa y de la Agencia de l´Habitatge de Catalunya de la venta del inmueble; si bien, la inmobiliaria retuvo para sí dicha cantidad.
SEGUNDO.- Que, por otra parte, el contrato de arras reflejaba que la compraventa quedaba condicionada a la aprobación por parte de “La Societat Municipal d´Habitatge de Terrassa S.A.” y de la Agencia de L´Habitatge de Catalunya, al tratarse de una vivienda de protección oficial, fijándose como plazo máximo para la escrituración de la compraventa el día 21 de abril de 2015, pudiéndose ampliar dicho plazo un mes más en caso de que la Agencia de L´Habitatge de Catalunya precisara más tiempo para la tramitación del expediente.
TERCERO.- Cuando llegó el día 21 de mayo de 2015, la parte demandada no disponía de la documentación de la Agencia de L´Habitatge de Catalunya, motivo por el cual la Sra. xxxxxxxxx presentó un escrito en las oficinas de Inmopalber, solicitando la resolución del contrato e instando a la demandada a la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras. Se aporta la notificación referenciada como DOCUMENTO NÚM. 3.
Sin embargo, al recibir la notificación de la resolución aprobatoria de la Agencia de L´Habitatge de Catalunya, días después del cumplimiento del plazo, concretamente el día 25 de mayo de 2015 y fechada el día 13 de mayo de 2015, mi representada, decidió emplazar a la parte vendedora a elevar a público el contrato de compraventa el día 2 de junio de 2015. Sin embargo, dos días después, en fecha 28 de mayo de 2015, siendo conocedora de que su entidad bancaria no le concedía el préstamo hipotecario para la adquisición del inmueble, debido a la reducción de sus ingresos mensuales, mi mandante remitió un burofax a la parte vendedora y a Inmopalber dejando sin efecto la fecha fijada para la compraventa e informando detalladamente de su situación económica e imposibilidad de obtener la financiación.
Se aporta como DOCUMENTO NÚM. 4 copia de la resolución de la Agencia de L´Habitatge de Catalunya, como DOCUMENTO NÚM. 5 el burofax remitido a la parte vendedora para la elevación a público del contrato de compraventa y como DOCUMENTOS NÚM. 6 y 7 el burofax remitido por mi mandante a Inmopalber y a la parte vendedora informando de su situación económica.
CUARTO.- Al recibir el referido burofax, la demandada se hizo responsable de gestionar la concesión del préstamo hipotecario, afirmando y asegurando a mi representada que no habría inconveniente en la obtención de la financiación necesaria.
Ante dicha afirmación, mi mandante aceptó suscribir, en fecha 8 de junio de 2015, un anexo al contrato de fecha 23 de enero de 2015, a fin de modificar algunos de los acuerdos estipulados y, concretamente, la ampliación del plazo para escriturar la compraventa del referido inmueble al día 31 de julio de 2015, haciendo constar nuevamente que, en caso de que la hipoteca no fuera concedida, sería devuelta íntegramente a la Sra. xxxxxxxxx la cantidad de 12.000 euros entregada en el momento de la firma del contrato de arras. Asimismo, en la estipulación tercera del citado anexo, se establece que será la sociedad IMMOPALBER S.C.P. quien gestione ante las entidades bancarias que crea conveniente la hipoteca a favor de la parte compradora, recogiendo expresamente “Si la hipoteca no fuera concedida, la parte vendedora devolverá íntegramente, en efectivo metálico, la cantidad de DOCE MIL EUROS (12.000 €) que fue entregada el 23 de enero de 2015, en un plazo de tres días hábiles a partir de la no concesión de la hipoteca.
Es más, también se hace constar que se ha hecho entrega a la inmobiliaria de toda la información y documentación necesaria de la parte compradora para poder tramitar la hipoteca, siendo el plazo máximo para la aprobación del préstamo hipotecario hasta el día 23 de julio de 2015.
Se aporta el Anexo al contrato de fecha 8 de junio de 2015, como DOCUMENTO NÚM. 8.
QUINTO.- Que, en fecha 1 de julio de 2015, la actora remitió a la empresa demandada un nuevo burofax, donde además de explicar toda la situación acaecida, ejercitaba su derecho a rescindir el contrato, así como la devolución íntegra de la cantidad entregada, ya que se habían producido numerosos incumplimientos por parte de la empresa demandada, ya que le informó verbalmente de la imposibilidad de obtener la financiación si no se manipulaban las nóminas de mi representada, a lo cual la Sra. xxxxxxxxx se negó rotundamente. Por lo tanto, la mala fe y mal hacer de la demandada en su labor de intermediación han dado lugar a la frustración de la operación concertada.
Se acompaña burofax de fecha 1 de julio de 2015 como DOCUMENTO NÚM. 9.
La postura anterior demuestra que la demandada a sabiendas de la imposibilidad de la aprobación de la concesión del préstamo hipotecario con la situación económica de mi representada, mantuvo su compromiso, incluso contractualmente, de obtener la financiación, manipulando a la Sra. xxxxxxxxx para suscribir la ampliación del plazo de escrituración de la compraventa.
Como era de esperar, en fecha 15 de junio de 2015, se informó a mi representada de que todas las entidades le negaron toda posibilidad de obtener una hipoteca en su situación económica y sin contar con avalistas, sin querer dejar constancia por escrito de esta negativa, motivo por el cual, el padre de mi representada envió un mensaje al teléfono móvil de una responsable de Inmopalber, Sonia, al número de teléfono 633.92.35.06, manifestando lo siguiente: “Buenas tardes Sonia, le he enviado un WhatsApp a Luis pero por las dudas también te lo envío a ti, se ha comunicado xxxxxxxxx conmigo (el chico que trabaja con xxxxxxxxx) y nos ha comentado que con las condiciones que reúne xxxxxxxxx es imposible obtener una hipoteca, por favor habla con xxxxxxxxx y me comentas los pasos a seguir”, a lo cual se recibió la siguiente contestación: “Buenas tardes Alfredo eso no es lo que se habló. Sabes bien que las nóminas las puedes cambiar”.
El día 16 de junio de 2015, el gerente de Inmopalber, el Sr. L. D. C., llamó al padre de mi representada y le manifestó la negativa a devolver las arras si no se falsificaban las nóminas, reflejando por lo menos unos ingresos mensuales de 900 euros, informándole que de lo contrario, deberían reclamar la devolución de las arras judicialmente.
Ante dicha situación, mi mandante se ha sentido defraudada e indignada, al haber confiado en esta empresa para encontrar una hipoteca, haber depositado una cantidad de dinero en concepto de arras, sin que haya llevado a término ninguna de las condiciones pactadas con la misma, y prácticamente habiendo sido forzada a delinquir y a falsificar documentos, so pena de perder la cantidad entregada en concepto de arras.
SEXTO.- Ante la rotunda negativa de mi representada a manipular las nóminas, la dirección de Inmopalber cambió su forma de proceder y solamente manifestaba que había que esperar al día 31 de julio de 2015, fecha en que finalizaba el plazo y que posteriormente, le serían reintegradas las cantidades abonadas en concepto de arras. Sin embargo, la Sra. xxxxxxxxx, solicitó en reiteradas ocasiones que se le entregara un documento justificativo de dicho compromiso de devolución, a lo cual se negaba la parte demandada, reiterando que no habría ningún problema al vencer el plazo del contrato.
SÉPTIMO.- Atendiendo a la mala fe demostrada por la demandada y la inseguridad sobre si cumpliría con su compromiso de proceder al reintegro a mi representada de las arras, en fecha 25 de junio de 2015, mi representada se dirigió a las oficinas de Inmopalber y mantuvo una conversación con el gerente, solicitando el reintegro de las cantidades, el cual manifestó que mi representada no escrituraba por voluntad propia ya que le resultaba muy sencillo manipular las nóminas y no quería hacerlo y que era algo muy frecuente. Se aporta dicha grabación como DOCUMENTO NÚM. 10.
Por otra parte, mi representada presentó una Hoja de Reclamaciones contra Inmopalber, exponiendo el despropósito que había sufrido en dicha agencia inmobiliaria y aportando los mensajes telefónicos anteriormente referenciados. Se adjunta copia de la Hoja de Reclamaciones presentada como DOCUMENTO NÚM. 11.
OCTAVO.- Posteriormente, mi representada optó por enviar un burofax a cada uno de los vendedores del inmueble y a la empresa demandada, instando formalmente la resolución del contrato y solicitando el reintegro del importe entregado en concepto de arras.
Se adjuntan dichos burofax como DOCUMENTOS NÚM. 12 A 19.
Nuevamente, no hubo respuesta por parte de Inmopalber, si bien, por el contrario la parte vendedora entró en contacto con mi representada, quedando sorprendida por la situación que se había generado y accedió a la resolución del contrato.
Asimismo, la parte vendedora, manifestó su desacuerdo con la forma de actuar de la parte demandada, ya que siendo conocedores de la situación de mi representada, le habían conminado a la devolución de las arras a la Sra. xxxxxxxxx y además, se sentían defraudados por dicha agencia inmobiliaria ya que manifestaron que la demora que se produjo en la tramitación del expediente ante la Agencia de L´Habitatge de Catalunya fue motivada porque en Inmopalber se había falsificado una firma de un vendedor y fue detectado por la Agencia de L´Habitatge. Se adjunta como DOCUMENTO NÚM. 20 el documento que fue firmado falsificando la firma de uno de los vendedores.
Por lo tanto, en fecha 30 de julio de 2015, mi mandante y la parte vendedora suscribieron la resolución del contrato de arras penitenciales de fecha 23 de enero de 2015, conviniendo junto con la rescisión del citado contrato, la devolución íntegra a la Sra. xxxxxxxxx de la cantidad entregada en concepto de arras. Se adjunta el documento de resolución del contrato de arras suscrito entre las dos partes como DOCUMENTO NÚM. 21.
En la resolución del contrato firmada y acordada por ambas partes, la parte vendedora se comprometía a remitir copia de dicha acuerdo a IMMOPALBER S.C.P., a fin de que procediera a la devolución de la cantidad de 12.000 euros que se halla depositada en sus oficinas.
Sin embargo, cumplido el plazo estipulado y entregada copia de la resolución del contrato a la parte demandada, hizo caso omiso al requerimiento y la demandada no ha procedido a la devolución de la cantidad entregada a cuenta por la Sra. xxxxxxxxx, motivo por el cual mi representada se ve en la necesidad de acudir al auxilio judicial para hacer valer sus derechos, sea rescindido su contrato y se proceda a la devolución de la suma entregada en concepto de arras.
Por último cabe destacar, que esta parte desconoce el motivo de la retención de la cantidad entregada por la Sra. xxxxxxxxx, ni por qué concepto, ya que la actitud de la parte demandada de negarse a la devolución de las arras no ha sido gestionada por un trámite ordinario, informando o reclamando por cualquier concepto, con lo que resulta más evidente la mala fe de la parte demandada y la indefensión e impotencia provocada en la Sra. xxxxxxxxx ante tal actitud.
A los anteriores hechos le son de aplicación los siguientes
I. COMPETENCIA. Es competente el Juzgado de Primera Instancia de Terrassa, que por turno corresponda según lo dispuesto en los artículos 45, 51.1 y 50.3 de la LEC 1/2000, lugar donde la demandada tiene constituido el establecimiento mercantil principal de su empresa.
II. PROCEDIMIENTO. La presente demanda deberá sustanciarse por los trámites establecidos para el Juicio Ordinario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249.2 de la LEC al superar la cuantía los 6.000 €.
III. CUANTIA DEL PROCEDIMIENTO. Conforme a lo dispuesto por el art. 253 de la LEC y según el art. 251.1 de la propia LEC se cuantifica la presente demanda en 12.000 €, consistente en la cantidad entregada en concepto de arras, que es la reclamada en el presente procedimiento.
IV. LEGITIMACION.
Está activamente legitimada la parte actora en su condición de contraparte en el contrato.
La legitimación pasiva la ostenta la inmobiliaria demandada al ser la contraparte negocial que redactó de manera unilateral e impuso las cláusulas contractuales que se impugnan en la presente demanda.
VI.- POSTULACIÓN Y DEFENSA
Conforme a lo previsto en los artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se presenta la demanda por medio de Procurador legalmente habilitado y bajo dirección de Letrado firmante de la misma.
V. DE FONDO.
Se ejercita la acción derivada del artículo 1258 del Código Civil y del 76 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios y otras leyes complementarias.
La expresada acción resolutoria tácita exige para su prosperabilidad: 1º. la existencia de un contrato que establezca obligaciones recíprocas entre las partes; 2º. que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumben (según lo pactado, la buena fe, el uso y la ley -art. 1258 CC-); 3º. que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte; 4º. que quién ejerce la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello tuviera por causa el incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste, es la que motiva el derecho de resolución del su adversario y le libera de su compromiso -SSTS 21.03.1986 (RJA 1986/1275), 24.05.1991 (RJA 1991/3835) y 16.04.1991 (RJA 1991/2696); entre otras muchas-.
Que en el presente caso la parte actora remitió burofax a la empresa demandada solicitando la resolución del contrato que les unía por incumplimiento y solicitando asimismo la devolución de la cantidad entregada. Que, por tanto, mi mandante ejercitó su derecho de desistimiento y la devolución de la suma entregada, sin que la empresa demandada atendiera a sus peticiones.
Que el artículo 76 de la Ley general de Consumidores y Usuarios, titulado “Devolución de sumas percibidas por el empresario” establece que si el consumidor y/o usuario ha ejercido el derecho de desistimiento, el empresario está obligado a devolver las sumas abonadas por el consumidor y usuario sin retención de gastos. Y, además, que dicha devolución, se ha de efectuar la antes posible y, en cualquier caso, en el plazo máximo de 30 días desde el desistimiento.
Que si transcurre dicho plazo sin que el consumidor haya recuperado la suma adeudada, tendrá derecho a reclamarla duplicada, sin perjuicio de que además se le indemnicen los daños y perjuicios que se le hayan causado en lo que exceda de dicha cantidad.
Que a la vista de los expresados preceptos se puede afirmar que en el presente supuesto, la actora ejercitó la rescisión y la devolución de la suma entregada sin que la demandada atendiera a sus peticiones en el plazo establecido legalmente, por lo que está en su derecho de RECLAMARLA POR DUPLICADO.
Especialidades del contrato de mediación
Procede recordar la doctrina jurisprudencial relativa al contrato de mediación inmobiliaria, especialmente respecto del derecho a cobrar sus honorarios por parte del mediador, reflejada en resoluciones como la de 30/4/1998 según la que «En esta clase de contratos -mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que es de propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra, (SS. de 26-3-1991 EDJ 1991/3266, 10-3-1992 EDJ 1992/2317, 19-10 EDJ 1993/9253 y 30-11-1993 EDJ 1993/10900, 7-3-1994 y 17-7-1995 EDJ 1995/4003). A su vez la de 21/5/1992 señaló «El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestoria, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final [SS. 21-10-1965 (RJ 1965\ 4600), 3-3-1967 (RJ 1967\ 1243RJ 1988\ 1540) y 6-10-1990 (RJ 1990\ 7478)]».Por otro lado, en nuestra sentencia de 17/7/2006 señalamos que «reiterada jurisprudencia ha negado la posibilidad de reclamar el corretaje en caso de que la venta no llegue a realizarse, por causa distinta del desistimiento del vendedor, pues su devengo está subordinado al éxito de la mediación (Sent. de esta Sala de 4 de enero de 2000). La actividad mediadora no termina con la localización del comprador y la entrega de las arras sino mediante la gestión de la compraventa».
Obligación de reintegro de cantidades entregadas por el comprador y que conserva la inmobiliaria en concepto de depósito
Por otra parte, en cuanto a la retención de las arras por parte de Inmopalber, una vez frustada la compraventa, cabe destacar, por todas, lo establecido en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4ª, S de 1 de Junio de 2011:
“Pues bien, en los dos contratos de arras, la demandada dice actuar en representación de la parte vendedora, y como tal formaliza los mismos, y hay que entender, dada la conexidad de estos contratos con las entregas parciales e concepto de depósito, que también en estos documentos la demandada estaba actuando en nombre y representación de la parte vendedora. Y en ese nombre hubo de actuar para cuantas gestiones pudo realizar para la gestión del préstamo para la compradora.
No consta documento alguno en las actuaciones por el que la compradora encargara a la agencia inmobiliaria las gestiones para la compra de la vivienda, ni la gestión del préstamo, ni ninguna otra actuación que pudiera justificar el percibo de una comisión.
En el contrato de arras de 19 de Noviembre de 2.007, se dice que «si la parte compradora no obtuviese la cantidad necesaria en concepto de financiación para la compra de la vivienda, se le devolverá íntegramente por la parte vendedora a la compradora la cantidad que ahora entrega en concepto dearras confirmatorias».
Aún cuando esta estipulación no consta expresamente en el contrato de arras de fecha 15 de Diciembre de 2.007, habrá que entenderla aplicable, no sólo por los antecedentes de este contrato, sino por los actos posteriores de las partes plasmados en el contenido del contrato de fecha 1 de Febrero de 2.008, por el que las partes acuerdan la resolución contractual.
En consecuencia, sujeto como condición la efectividad del contrato a la consecución de la financiación necesaria, y no logrando ésta, procedía la devolución de las cantidades entregadas a cuenta y e concepto de depósito, y así se reflejó en el contrato de 1 de Febrero de 2.008 celebrado entre el vendedor y el comprador, aún cuando se fijara una indemnización a favor del vendedor, de modo que, no existiendo documento alguno que justifique el percibo de una comisión al comprador por la gestión de la agencia inmobiliaria, no procedía la retención de cantidad alguna, entendiéndose que todas las gestiones realizadas por la apelante con la compradora lo fueron en representación de la vendedora, de modo que será a ésta a la que, en su caso, deba exigirle la comisión o contraprestación procedente”.
VI.- INTERESES.-
Asimismo, se exigen los correspondientes intereses legales y por mora conforme a lo preceptuado en los artículos. 1.100 y 1.108 del Código Civil y art. 576 LEC.VII.- COSTAS
Conforme al art. 394 LEC, las costas del procedimiento habrán de imponerse a la demandada, si fuere vencida, y aunque se allanare, por su evidente mala fe, al haber forzado el proceso ante los intentos extrajudiciales de resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas por mi representada.
VIII.- Iura novit curia.
En su virtud,
SUPLICO AL JUZGADO: Que habiendo por presentado este escrito, los documentos acompañados y sus copias, se sirva admitir todo ello, tenerme por comparecido y parte en la representación que ostento de DÑA. xxxxxxxxx contra la entidad IMMOPALBER S.C.P., admitirla, dar traslado de la misma con emplazamiento a la demandada a fin de que, si a su derecho conviniere, comparezca ante el Juzgado, y previo recibimiento del juicio a prueba que desde ahora intereso y demás trámites legales, en su día, dictar Sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda, se declare la resolución del contrato de arras celebrado entre las partes, condenando a la demandada a devolver la cantidad abonada por la parte actora en concepto de arras, y que mantiene la demandada en situación de depósito, ascendiendo la cantidad reclamada a 12.000 euros, más los intereses legales. Todo ello con expresa imposición a la demandada de las costas del juicio.
Es Justicia que se pide en Terrassa, a 17 de septiembre de 2015.
Dña. xxxxxxxxx
Colegiada núm. xxxxxxxxx ICAB
Dña xxxxxxxxx
Procuradora